Meny
Under våren 2023 kom Högsta förvaltningsdomstolen med ett beslut om den frivilliga momsskyldigheten som innebar att en gemensam yta för flera hyresgäster kunde vara momspliktig. Nu har Skatteverket kommit med ett nytt ställningstagande som överensstämmer med HFD-domen.
Försäljning, överlåtelser och uthyrning av fastigheter är momsfritt. En fastighetsägare kan däremot begära att få hela eller delar av sin lokaluthyrning momsbelagd – enligt reglerna om frivillig momsskyldighet. Det innebär att den som har stadigvarande uthyrning till momspliktiga hyresgäster frivilligt kan låta dessa ytor träda in i momssystemet. Då lägger man alltså moms på hyran och lyfter normalt momsen på de kostnader som hör till denna uthyrning.
För att en uthyrning av fastighet ska kunna momsbeläggas ska hyresvärden stadigvarande hyra ut byggnaden eller anläggningen i en verksamhet som medför momsskyldighet eller rätt till återbetalning av moms. Det är begreppet stadigvarande uthyrning som nu fått en ny innebörd.
I Skatteverkets ställningstagande från 2017 (dnr 202 258010-17/111) kan man bland annat utläsa att det är hyresvärdens avsikt som är avgörande – men också att hyresgästen måste ha en oinskränkt exklusiv dispositionsrätt till en yta. Denna ”exklusivitet” är det som varit uppe för diskussion och som SKV ställt krav på.
På samma sätt resonerade SKV i ett fall som slutade i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD 2023 ref. 24) under våren 2023. Att två eller flera hyresgäster delar på en yta innebar enligt SKV att kravet på stadigvarande användning inte var uppfyllt. Högsta förvaltningsdomstolens bedömning innebar dock en förändring av synen på begreppet stadigvarande uthyrning. HFD ansåg förvisso att begreppet inte är helt tydligt men att det framgår av förarbetena att det är hyresvärdens avsikt som är avgörande. Att flera hyresgäster nyttjar samma lokalyta utgör inget hinder mot att frivillig momsskyldighet kan tillämpas.
Domen från HFD innebar att högsta instans inte var enig med Skatteverkets senaste ställningstagande. Efter domen från HFD meddelade Skatteverket att de avsåg att se över sitt ställningstagande och nu har det alltså kommit. I övrigt är ställningstagandet inte ändrat men med anledning av att det tidigare ställningstagandet inte ska tillämpas redogör vi nedan för vad som gäller.
Det är hyresvärden som ska visa och styrka sin avsikt att uthyrningen av lokalen sker för stadigvarande användning i en momspliktig verksamhet. Hyresavtalets längd har då betydelse men även andra omständigheter spelar roll för bedömningen.
Hyresvärden kan normalt visa sin avsikt med hyresavtalet om det innehåller en längre hyrestid. Om hyresavtalet gäller för en bestämd tid om minst ett år eller tillsvidare anser Skatteverket att hyresvärdens avsikt att stadigvarande hyra ut lokalen för användning i momspliktig verksamhet normalt är visad.
Om uthyrningen endast är avsedd att pågå under ett år är det normalt inte någon stadigvarande användning. Men om det avser tillfälliga verksamheter som t ex sommarrestaurang eller säsongsuthyrning kan det bli aktuellt.
Avbrott i uthyrningen kan komma att förändra möjligheten till frivilligt momsinträde. Om ett avbrott görs i uthyrningen och fastighetsägaren kan visa att det endast är ett tillfälligt avbrott, kan han normalt göra ett momsinträde på nytt efter avbrottet under förutsättning att uthyrningen då är avsedd att vara stadigvarande.
Om avbrottet innebär att uthyrningen avser stadigvarande bostad innebär det dock att frivillig momsskyldighet inte kan tillämpas. Detta kan bli aktuellt om en stuga hyrs ut till ett stuguthyrningsföretag men ägaren enligt avtalet har rätt att använda stugan under del av året.
Vid kortare hyresavtal ska man enligt Skatteverket göra en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet för att bedöma om avsikten är att lokalen kontinuerligt ska hyras ut för momspliktig verksamhet. Följande omständigheter kan ha betydelse:
Även om lokalen nyttjas av fler än en hyresgäst uppfylls (numera) kraven på stadigvarande användning även om ingen av dem har ensamrätt till en specifik yta. Detta kräver dock att samtliga hyresgäster bedriver momspliktig verksamhet i lokalen för att frivillig momsskyldighet ska gälla.
Om hyresvärden själv använder lokalen i någon omfattning samtidigt som denne hyr ut en bestämd lokal till flera hyresgäster utan att någon av dem har ensamrätt till en specifik lokalyta, kan inte frivillig momsskyldighet gälla. Om hyresgästerna däremot hyr en avgränsad yta i lokalen med uteslutande av hyresvärden som använder en helt annan yta än den som hyrs ut, kan frivillig momsskyldighet tillämpas.
Kravet på stadigvarande användning gäller inte enbart hyresvärdens avsikt med uthyrningen, utan innebär också att hyresgästen ska använda den hyrda lokalen stadigvarande i momspliktig verksamhet.
På grund av kraven om hyresgästens verksamhet måste hyresgästen bedriva momspliktig verksamhet i lokalen. Om hyresgästen upphör att bedriva momspliktig verksamhet i lokalen kan inte frivillig momsskyldighet tillämpas.
Det kan t ex vara om hyresgästen slutar använda lokalen i egen verksamhet och istället vidareuthyr lokalen utan att tillämpa frivillig momsskyldighet vid vidareuthyrningen.
Frivillig momsskyldighet kan tillämpas även om en hyresgäst bedriver så kallad blandad verksamhet i lokalen, dvs där verksamheten består av både momspliktig och momsfri omsättning.
A hyr ut en lokal till B som har apoteksverksamhet i lokalen. B säljer momsfria läkemedel och momspliktiga produkter. B använder alltså lokalen samtidigt för sin momspliktiga och momsfria verksamhet.
Eftersom B använder lokalen stadigvarande i en delvis momspliktig verksamhet kan A ha frivilligt momsinträde för hela uthyrningen till B.
Detta krav gäller samtliga hyresgäster och lokaler. Om en hyresgäst nyttjar flera lokaler och bedriver momsfri verksamhet i en av lokalerna kan inte den lokalen vara momspliktig.
Om hyresgästen använder lokalen omväxlande i momspliktig och momsfri verksamhet anses inte kravet på stadigvarande användning i momspliktig verksamhet vara uppfyllt.
En hyresvärd hyr ut lokaler till en hyresgäst som driver momsfri skolverksamhet i lokalerna. Under skolloven hyr skolan ut lokalerna för övernattning i momspliktig rumsuthyrningsverksamhet. Hyresgästen har därmed blandad verksamhet.
Hyresgästen använder lokalerna huvudsakligen för momsfri verksamhet. Att lokalerna också används för momspliktig rumsuthyrning under loven innebär inte att lokalerna stadigvarande används i momspliktig verksamhet. Frivillig momsskyldighet är därför inte möjlig för hyresvärdens uthyrning i detta fall.
Skatteverkets ställningstagande dnr 8-2671490